炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
11月15日，国家统计局发布70城房价数据。对此，国家统计局城市司首席统计师王中华解读：“10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。”
自今年9月底以来，一系列楼市利好新政频出，在新政的促进下楼市预期进一步改善。从国家统计局数据来看，一线城市楼市率先回稳，起到了“领头羊”的作用。数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。
在企业层面，中指研究院给出的2024年1-10月中国房地产企业销售业绩，万科、保利发展等排名前列，前五名的销售额准入门槛为2000亿元。展望后市，中指研究院企业研究总监刘水呼吁道，“房企应重点关注营销环节，紧抓政策宽松风口，通过一系列销售组合拳持续发力，加大推盘促销力度，力争跑赢市场。”
作为行业龙头的万科积极把握市场机遇，在“十一”黄金周期间取得良好销售表现，实现认购超百亿。事实上，万科前三季度以超1800亿元销售跑赢大市，年内新投资项目均实现首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿元。在政策东风的带动下，万科多地实现热销，销售业绩保持行业第一梯队。万科聚焦对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以北京东庐、上海理想之地、郑州古翠隐秀等项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。最新开盘的上海中興傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿元。
产品力的提升，带来更高品质的交付，前三季度万科如期交付11.3万套房子，并持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度。今年以来，万科积极开展“与业主共建家园”系列行动，邀请超过3万户业主走进工地实地看房，同时，万科在超过51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造，大盘项目入住户数新增约2.22万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，超过133个项目的业主于交付现场拿到产证。
除了产品和交付，伴随住宅开发市场规模持续收缩、销售难度显著上升，房企投资容错率大幅降低，投资一旦失准，也可能对项目产品的性价比造成影响。而万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前，万科今年新投资项目首开兑现度达100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达18%，体现了公司投资、管理水平的持续提升。
此外，行业进入存量时代，优质增量土地资源显著减少，同时行业高增长时代留下的大量闲置资源亟待转化，是否能对存量土地资源进行更有效的盘活，将是房企的重要能力。万科近年来积极借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。根据最新数据显示，2023年至今，万科已累计盘活项目36个，盘活产能474亿。以沈阳胤樾项目为例，万科通过存量土地资源置换，获取条件较优的新项目，开盘实现投资兑现度100%，取得良好回报的同时，公司资源结构得到优化。
有业内人士表示，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，11月新房市场销售仍将保持一定规模，12月为房企业绩冲刺期，若相关增量政策继续出台，前期政策效果将能得到巩固，全国楼市销售同比降幅有望继续收窄，而像万科这样具备新发展阶段能力的房企跑出大市的几率相对更大。
